Ravnoteža između razvoja turizma i dostupnosti stanovanja – prijedlozi za održivu budućnost

Turizam u Hrvatskoj posljednjih desetljeća prolazi kroz intenzivan rast, osobito u segmentu obiteljskog smještaja, što je dovelo do brojnih urbanističkih, ekoloških i društvenih izazova. Prema podacima eVisitora i DZS-a, broj kreveta u obiteljskom smještaju u posljednjem desetljeću naglo raste, dok se udio hotelskog smještaja ne povećava prema planiranim ciljevima iz strateških dokumenata. To ukazuje na neostvarenje strateških ciljeva koji su jasno definirani još u Strategiji razvoja turizma do 2020. i dodatno potvrđeni u aktualnoj Strategiji do 2030.

Obiteljski smještaj, iako ekonomski isplativ za pojedince i značajan za lokalnu ekonomiju, donosi niz negativnih posljedica: narušava urbanistički sklad, guši infrastrukturu, potiče gentrifikaciju i povećava cijene stanovanja u turistički atraktivnim područjima. Pritom mijenja i društvenu strukturu zajednica, pretvarajući nekada žive gradske četvrti u privremene sezonske kulise bez stalnih stanovnika. S druge strane, on  ima i niz pozitivnih učinaka: doprinosi ravnomjernijoj raspodjeli prihoda i zadržavanju dodane vrijednosti u lokalnim zajednicama – prihodi se slijevaju izravno u kućne budžete lokalnog stanovništva umjesto u džepove stranih korporacija.

Hotelski smještaj, iako učinkovitiji u smislu iskorištenosti kapaciteta i cjelogodišnjeg poslovanja, često rezultira izvozom profita i dohodaka zbog dominacije stranih vlasnika i radne snage. Lokalna zajednica tada od takvog razvoja koristi ima uglavnom kroz poreze i pristojbe, dok većina profita izlazi iz zemlje. Time se dodatno smanjuje multiplikativni učinak turizma na lokalnu ekonomiju.

Snažna apartmanizacija bez kontrole narušava okoliš, često bez odgovarajuće infrastrukture, te potiče prekomjernu gradnju na obali i prenamjenu stambenih jedinica u apartmane. Ovakva gradnja često nadilazi nosive kapacitete prostora, što se ogleda u prometnim gužvama, problemima s otpadnim vodama i komunalnim sustavima, te općem zasićenju prostora. Posljedice su gubitak autentičnosti i degradacija osnovne atraktivnosti destinacija – okoliša i lokalnog identiteta.

Turizam generira i značajan pritisak na tržište stanovanja. U gradovima i atraktivnim područjima cijene najma i kupnje rastu, dok se stanovanje pretvara u luksuz nedostupan lokalnom stanovništvu. Stanovi se prenamjenjuju za turistički najam jer su vlasnicima isplativiji od dugoročnog iznajmljivanja. Time dolazi do izravnog istiskivanja mladih, obitelji i radnika iz središta gradova i turističkih mjesta.

I Vladina stambena politika doživljava slične neuspjehe. Strategije koje su trebale povećati dostupnost stanovanja (poput smanjenja PDV-a ili subvencioniranih kredita, odnosno sada već zloglasnog APN-a) zapravo su dodatno potaknule rast cijena. Istodobno, sve veći broj stanova koristi se za kratkoročni turistički najam ili ostaje prazan, čime se smanjuje ponuda za dugoročno stanovanje. Prema podacima iz posljednjeg popisa stanovništva, u Hrvatskoj je 585 tisuća stanova prazno, a dodatnih 230 tisuća koristi se isključivo sezonski.

Također, ekonomske nejednakosti dodatno se produbljuju: 21 posto kućanstava živi u tuđoj ili unajmljenoj nekretnini, a većina mladih ne može si priuštiti samostalan život – prosječna dob izlaska iz roditeljskog doma je 33 godine. Također, važan je podatak i činjenica da samo samo 6 posto kućanstava ima hipoteku, što ukazuje na činjenicu da je samo manji broj kućanstava kreditno sposoban da se upusti u kupnju nekretnine uz stambeni kredit. Sve ovo vodi do depopulacije, manjka radne snage i urušavanja funkcionalnih urbanih središta u kojima medicinske sestre, učitelji, policajci, obrtnici i ostalo vitalno zaposleno stanovništvo, koje čini okosnicu funkcioniranja urbanih sredina, ne može pronaći priuštiv smještaj. Ovime se potkopava dugoročna održivost gradova i turističkih destinacija.

Konačno, manjak koordinacije između Vladine turističke i stambene politike rezultirao je dvostrukim negativnim učinkom – nekontroliranim rastom turizma i padom dostupnosti stanovanja. Potrebna je promjena paradigme koja integrira ova dva sektora u održiv i usmjeren razvoj, temeljen na pažljivom planiranju i pravednom gospodarenju prostorom.

SDP se zalaže za dosljedan i teritorijalno osjetljiv pristup kada je riječ o regulaciji stanovanja, porezu na nekretnine, paušalnom oporezivanju turističkog najma i visini boravišne pristojbe. Dok je u ruralnim područjima, te malim naseljima i gradovima turizam često prilika koji potiče lokalni razvoj, otvara mogućnost za samozapošljavanje i revitalizira zaboravljena sela i naselja, u visoko urbaniziranim sredinama u pravilu proizvodi niz negativnih učinaka, kao što je rast cijena nekretnina, istiskivanje lokalnog stanovništva, pogoršanje dostupnosti stanovanja i širenje nisko plaćenih, sezonskih radnih mjesta bez socijalne sigurnosti.

Iz ovog razloga, SDP se zalaže za diferencirani pristup razvoju turizma i stanovanja prema tipu naselja (urbano, ruralno, otočno, itd.)

U velikim urbanim sredinama potrebna je:

• • Stroža regulacija kratkoročnog najma u stambenim zgradama (putem sustava dozvola, suglasnosti suvlasnika, itd.).
  • Viši porezi na nekretnine u komercijalnoj funkciji.
  • Viši paušali za turistički najam i diferencirana boravišna pristojba.
  • Naglasak na povećanju udjela hotelskog smještaja umjesto poticanja apartmanizacije.

Ovakvim politikama smanjio bi se pritisak na stambeni fond i otvorio prostor za lokalno stanovništvo za ostanak u vlastitim sredinama. Povećanjem dostupnosti stanova stvorio bi se i adekvatan stambeni fond za dugoročni smještaj ljudi na privremenom radu u Hrvatskoj, bez kojih je nemoguće osigurati održivost gospodarstva.

U ruralnim i manjim sredinama predlažu se politike će poticati ove regije na turističku djelatnost:

• • Porezna rasterećenja i niže boravišne pristojbe
  • Poticanje razvoja lokalnog obiteljskog smještaja
  • Integracija turizma s poljoprivredom i razvojem lokalnih klastera

U manjim gradovima i naseljima potrebno je sukladno lokalnim potrebama kalibrirati specifične mjere sa ciljem postizanja lokalnih razvojnih kroz tri dodatna paketa mjera ovisno o karakteristikama lokalnih sredina.

Jedino kućanstva koja iznajmljuju u svom domu (zavičaju) bi trebala imati privilegij nižeg paušalnog oporezivanja, ali s jasnom granicom maksimalnog broja ležajeva po kućanstvu (1-2 apratmana).

Potrebno je uvesti jasan zakonski okvir i poreznu regulativu za cjelokupni nekomercijalni smještaj, koji je siva zona u hrvatskom turizmu nad kojim nema nikakve kontrole, a osobito buja i opterećuje destinacije u sezoni.

Cilj ovih politika jest povećanje kvalitete smještajnih kapaciteta, jer će na taj način koristi i dodana vrijednost ostati u najvećoj mjeri u lokalnim zajednicama, što je ključno za njihov ekonomski oporavak i dugoročnu održivost.

Dodatno, Hrvatskoj je potrebna reforma politike prostornog planiranja:

• • Prelazak s reaktivnog na proaktivno planiranje.
  • Predviđanje razvojnih pritisaka na prostor i njihovo uključivanje u prostorno planiranje na održiv način.
  • Efikasniji Inspekcijski nadzor za osiguravanje zakonitosti i učinkovitosti provođenja prostornog planiranja, sprječavajući nelegalnu gradnju i neusklađenost s planskim dokumentima.

• Poticaji za izgradnju stanova za dugoročni najam (posebno za mlade obitelji).

• Promišljena strategija, poticaji i zakonodavstvo s ciljem postizanja balansa između turističkog razvoja i zadovoljavanja potreba lokalnih zajednica.

Rizici i izazovi: 

• Održavanje ravnoteže između turističkog razvoja i dostupnosti stanovanja
• Otpor interesnih skupina na strožu regulaciju najma
• Rizik daljnjeg iseljavanja mladih iz urbanih sredina
• Neadekvatna provedba prostornih planova
• Nedostatak političke volje za provedbu diferencirane politike

Zaključak:

SDP predlaže integrirani, teritorijalno osjetljiv pristup koji istodobno adresira i problem stambene krize, kao i potrebu za održivim turizmom. Ovaj sveobuhvatni pristup nudi konkretne politike i planove izgradnje stanova za dugoročni najam koji je usmjeren na mlade obitelji, proaktivne politike prostornog planiranja uvažavajući pritom diferencirani i regionalni pristup stvaranju uravnoteženog i dugoročno održivog razvoja turizma na korist zajednice. Koordinacija stambene politike i razvoja turizma ključ su za očuvanje kvalitete života, ravnoteže tržišta i dugoročnog razvoja zajednica.